Nhìn nhận việc chưa thông qua luật đất đai tại kỳ họp thứ 6

          Thông qua dự thảo Luật đất đai được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý để phát huy có hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đáp ứng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn. Mặc dù vậy, quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật còn cần thêm thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án Luật quan trọng

     Thảo luận tại kỳ họp thứ 6, ý kiến đại biểu về nhiều nội dung chính sách lớn có nhiều ý kiến hoặc cách thiết kế chính sách khác nhau còn chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất về nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu như bồi thường hỗ trợ tái định cư, phương pháp xác định giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm

    Đại biểu thảo luận tại hội trường cho thấy có 5/22 ý kiến đề nghị thông qua dự án luật;  6/22 ý kiến nhận định rõ tính chất cần thiết sớm thông qua dự thảo luật nhưng phải bảo đảm chất lượng; 11/22 ý kiến đề nghị rà soát kỹ lưỡng, dành thêm thời gian tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật một cách thấu đáo nhất, cân nhắc cẩn trọng vì vậy đề nghị chưa thông qua dự án luật tại kỳ họp này.

     Dự thảo còn 14 vấn đề có hai phương án cần xin ý kiến Quốc hội, Có 3 vấn đề được chuyên gia, đại biểu Quốc hội góp ý nhiều nhất và liên tục phải chỉnh sửa qua các lần dự thảo được nhìn nhận một cách khách quan và đươc góp ý nhiều nhất trong dự thảo Luật đất đai.

      Nhà nước thu hồi đất (Điều 79, 126 và 128) với Dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ được ban soạn thảo thiết kế hai phương án.

     Một, quy định các dự án này thuộc diện Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

      Hai, các dự án phải gắn tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

      Nhiều đề xuất chọn phương án một, vì cho rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất giúp việc giao đất, cho thuê đất minh bạch, tăng thu ngân sách, việc đấu thầu giúp lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, thực hiện dự án có tính lan tỏa, tạo động lực cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch của địa phương; chọn phương án một vì Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch thông qua thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu. Việc này giúp Nhà nước có nguồn lực để đền bù; đồng thời tránh tình trạng mỗi người bị thu hồi đòi một giá khiến dự án đình trệ, kéo theo bất bình đẳng trong đền bù. Có nhiều đề xuất chọn phương án hai cho rằng nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và đạt được sự đồng thuận với chủ đầu tư. Phương án này cũng phù hợp với Nghị quyết 18 về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng thu hồi đại trà làm lợi cho chủ đầu tư.

       Nhiều ý kiến cho rằng cần xem lại nội dung mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước (điểm b khoản 1 Điều 128); mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội; phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; Quỹ phát triển đất; Tổ chức phát triển quỹ đất.

      Đối với Phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159) ban soạn thảo thiết kế hai phương án.

      Một là quy định tại luật về nội dung phương pháp và giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng

      Hai là quy định ngay trong luật nội dung, trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi. (Ngay trong Luật quy định 4 phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh)

      Cũng còn nhiều ý kiến trái chiều nhiều đại biểu nghiêng về phương án hai vì quy định càng cụ thể giúp “bảo vệ cán bộ” và đảm bảo khả thi cho cơ quan thực hiện. Có nhiều ý kiến cho rằng Luật là Luật, Nghị định không phải là luật mà chỉ hướng dẫn; khi chọn phương pháp định giá cụ thể cho một thửa đất thì lý giải như thế nào về chọn phương án này và không chọn phương án kia như vậy có lợi ích gì trong này hay không? Vì vậy đề nghị dự thảo nêu rõ điều kiện áp dụng, nguyên tắc lựa chọn của từng phương pháp.

      Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 34), ban soạn thảo thiết kế hai phương án

      Phương án một các đơn vị này khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hàng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

      Phương án hai cho phép bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

      Hầu hết đại biểu chọn phương án một vì cho rằng Luật Quản lý, sử dụng tài sản công không cho phép bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản công. Phương án này giúp tránh thất thoát tài sản Nhà nước, tránh được rắc rối pháp lý liên quan như tài sản bị kê biên, tịch thu.

       Chính phủ đề xuất phương án hai vì đây là hình thức để các đơn vị sự nghiệp huy động vốn hợp tác, thực hiện hoạt động kinh tế theo năng lực, tự chủ tài chính, giảm gánh nặng cho ngân sách.

       Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đề nghị chọn phương án một vì đơn vị sự nghiệp công lập nếu được thế chấp tài sản sẽ vô cùng rủi ro. Quy định này có thể dẫn đến tình trạng liên kết kinh doanh thua lỗ, ngân hàng “siết nợ cả bệnh viện, trường học”. “Dù tự chủ đến mấy thì vẫn là đơn vị sự nghiệp công lập, không phải doanh nghiệp”. Vì đất là tài sản công, nên không có thế chấp, mua bán.

        Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế báo cáo, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, báo cáo Quốc hội xem xét, chưa thông qua dự thảo Luật tại kỳ họp 6; dự thảo Luật xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục hoàn thiện các nội dung chính sách lớn, phức tạp để bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật theo quy định, bảo đảm chất lượng trước khi trình Quốc hội xem xét, quyết định.

                                                           TS. Trần Thái Yên, Trưởng bộ môn Quản lý đất đai, Trường ĐHKT Nghệ An